Haben Sie Interesse an einer Immobilie, dann ist der Makler Ihr richtiger Ansprechpartner. Wir von Jaschul-Partner sind der Knotenpunkt zwischen Ihnen, dem Verkäufer und dem Notar sowie zu den zuständigen Behörden. Sie haben Fragen rund um den Immobilienkauf, dann kontaktieren Sie uns gerne und wir helfen Ihnen weiter.

Als Käufer sollte man die Kennzahlen und Daten der Immobilie sowie die dazugehörigen Dokumente kennen.

Das Grundbuch ist in Deutschland DAS Dokument, was für Sie in erster Linie relevant ist. Das Grundbuch gibt neben dem genauen Standort, der Bebauung und der Größe auch Dienstbarkeiten (Wohnungsrecht, Nießbrauchsrecht, Wegerecht, usw.), Vorkaufsrechte, den Eigentümer und die derzeitigen Belastungen (Grundschulden) an.

Neben dem Grundbuch gibt es noch Liegenschaftskarten, die die Abgrenzung zu den anliegenden Grundstücken verdeutlicht.

Seit 2022 ist es auch für steuerrechtliche Zwecke notwendig den Bodenrichtwert zu kennen.

Ein Energieausweis, der seit 2015 bei jedem Verkauf einer Immobilie Pflicht ist, gibt an, welchen Wert die jeweilige Immobilie beim Energieverbrauch erreicht. Hier heißt es, je grüner, desto besser.

Der Energieausweis muss dem Käufer bei Beurkundung des Kaufvertrages übergeben, oder elektronisch übermittelt worden sein.

Diese Daten sollten Sie sich bei jedem Kauf vom Ihrem Makler einholen lassen.

Neben dem bereits erwähnten Grundbuch, der Liegenschaftskarte und dem Energieausweis stellt der Maklervertrag ebenfalls ein Bestandteil des Kaufes  dar, sofern ein Makler involviert ist. Hierrüber wird der Makler bevollmächtigt in Ihren Namen und Interesse tätig zu werden, aber auch die Kosten werden für Sie offenbart, damit Sie dies in Ihre Planung einkalkulieren können.

Ist vom Käufer eine Finanzierung der Immobilie gewünscht, so müssen die Grundschuldbestellungsunterlagen bei der Bank angefordert werden. Hier geht ein Darlehensvertrag mit der Bank voraus. Dies ist auch einer der wichtigsten Punkte. Denn ohne einer Zusage von der Bank zur Finanzierung des Kaufpreises, muss der Kaufvertrag im schlimmsten Falle rückabgewickelt werden, wenn die Finanzierung ins Wasser fällt.

Kosten für den Notar und den Makler entstehen hierneben aber dennoch. Sichern Sie daher Ihre Finanzierung im Voraus ab. Die Bank ermittelt Ihnen einen persönlichen und sicheren Wert, mit dem Sie kalkulieren können.

Niemand mag unschöne Überraschungen. Daher erhalten Sie hier Informationen, welche Kosten neben Dem Kaufpreis der Immobilie auf Sie zukommen.

Die Maklercourtage wird, wenn nichts anderes vereinbart worden ist, von Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen getragen. Die Notarkosten übernimmt in der Regel der Käufer, außer für etwaige Lastenfreistellungen, wie zum Beispiel die Löschung für Grundschulden.

Neben den Kosten für den Makler und den Notar zahlen Sie beim Erwerb einer Immobilie auch die so genannte Grunderwerbsteuer. Diese ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. In Schleswig-Holstein liegt die Grunderwerbsteuer bei 6,5 % (berechnet vom Kaufpreis) und wird an das Finanzamt gezahlt.

Auch die Kosten für diverse Eintragungen im Grundbuch trägt in der Regel der Käufer. Die Auflassungsvormerkung (auch Eigentumsvormerkung genannt) sichert den Käufer vor einem unwissentlichen Weiterverkauf der Immobilie. Somit wird verhindert, dass die Immobilie mehr als einmal verkauft wird. Die Eintragung und die nötige Löschung verursachen Kosten beim Grundbuchamt und werden direkt vom Amtsgericht erhoben. 

Die Grundsteuer (Vorsicht! Nicht Grunderwerbsteuer) ist eine jährliche Zahlung an die Gemeinde, oder die Stadt für den Grundbesitz.

Diese Kosten sollten Sie im Vorfeld kennen und einkalkulieren. Wir beraten Sie dazu natürlich gerne.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung treten Sie in die so genannte Wohnungseigentümergemeinschaft ein – kurz WEG. Diese WEG entscheidet auf Wohnungseigentümerversammlungen allgemeine Dinge zum Erhalt, oder dem Umgang mit der gesamten Immobilie. Hierrüber wird zum Beispiel ein Verwalter bestellt, der sich um die Belange der Wohnungseigentümer kümmert, aber auch geklärt, wer für die Laub- oder Schneebeseitigung zuständig ist. Auch Umbauten, Sanierungen, oder Erneuerungen werden hierrüber beschlossen.

Somit haben Sie beim Kauf von Wohnungseigentum Rechte, aber auch Pflichten.

Sollten Sie eine Eigentumswohnung kaufen wollen und die WEG hat einen Verwalter bestellt, so muss dieser dem Kaufvertrag zustimmen.

Laufende Kosten einer Immobilie können Energiekosten (Strom, Wasser, Gas) oder Müllbeseitigung sein.

Die Instandhaltungsrücklage sichert, wie der Name schon sagt, die Instandhaltung. Diese sollten monatlich einkalkuliert werden. Denn alle paar Jahre ist das Dach oder auch die Heizung reparaturbedürftig, oder muss sogar komplett ausgetauscht werden. Da entstehen häufig Kosten im 5-stelligen Bereich.

Das Hausgeld in einer WEG wird gezahlt für Hausmeister, oder den Verwalter. Diese wird neben den Instandhaltungskosten erhoben.

Somit tragen Sie bei dem Immobilienkauf nachher nicht nur die Kosten für eine eventuelle Finanzierung.

Wir stellen den Kontakt zum Verkäufer her und stellen Ihnen über ein Exposé alle nötigen Informationen zu der Immobilie zur Verfügung. Ein Besichtigungstermin wird vereinbart und Sie schauen sich das Objekt in aller Ruhe an.

Sollte das Objekt Ihre Zustimmung finden leiten wir alles weitere in die Wege. Das heißt, dass wir alle persönlichen Daten von Ihnen einholen, die zur Erstellung eines Kaufvertrages von Nöten sind.

Die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs übernimmt der Notar, welcher diesen später auch beurkundet. Dieser wird durch uns ODER durch Sie beauftragt, sofern Sie einen Notar bereits favorisieren.

Nach dem Erhalt des Kaufvertragsentwurfs haben beide Parteien die Möglichkeit Änderungswünsche zu äußern, oder Fragen zu klären. Wurde alles abgestimmt so kann die Beurkundung stattfinden. Sollte eine Partei an der Beurkundung nicht teilnehmen können, aber ein Aufschub soll nicht stattfinden, kann man sich vollmachtlosvertreten lassen. Durch eine erstellte Genehmigungserklärung kann die ferngebliebene Partei, oder Person diesen Kaufvertrag an einem anderen Tag und einem anderen Ort nachgenehmigen. Aber auch die muss vor einem Notar stattfinden.

Nachdem alle Parteien zugestimmt haben kann der Notar den Vertrag vollziehen. Hier wird nun der Kauf dem Finanzamt angezeigt. Hier wird das Finanzamt Sie zur gegebenen Zeit auffordern die Grunderwerbsteuer zu leisten um die Unbedenklichkeitsbescheinigung zu erhalten. Ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung kann keine Eigentumsumschreibung stattfinden, denn der Staat möchte sicher gehen, dass diese Steuer gezahlt wird.

Außerdem wird, falls dies erforderlich ist, eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung eingeholt. Die Gemeinde oder die Stadt kann unter Umständen ein gesetzliches Vorkaufsrecht auf eine Immobilie haben. Hier prüft die Gemeinde oder die Stadt, ob Interesse an dieser Immobilie besteht. Sollte Interesse bestehen, so muss die Gemeinde oder die Stadt die Immobilie zu den vertraglich vereinbarten Inhalten erwerben. Bei Wohnungseigentum kann nur ein dingliches Vorkaufsrecht bestehen. Hier gelten dieselben Richtlinien. Erfahrungsgemäß kommt es in den seltensten Fällen vor, dass eine Gemeinde oder Stadt von dem Vorkaufsrecht gebrauch macht. Also daher keine Sorge! 

Sind alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt, wird der Notar den Kaufpreis fällig stellen. Also muss der Kaufpreis nun laut Fälligkeitsmitteilung zu gegebener Zeit gezahlt werden. In der Fälligkeitsmitteilung steht, wann und wie gezahlt werden muss. Müssen noch Darlehen abgelöst werden, so wird ein Teil des Kaufpreises an die Bank der Verkäufer gezahlt und der restliche Betrag auf das Konto der Verkäufer. ( Bsp. Kaufpreis 300.000,00 € – 194.000,00 € Ablöse für das alte Darlehen der Verkäufer – 106.000,00 € an die Verkäufer )

Sollten die Bank und die Verkäufer die Kaufpreiszahlung bestätigen kann die Übergabe stattfinden und liegt nunmehr die Unbedenklichkeitsbescheinigung vor, so kann der Umschreibungsantrag bei dem Grundbuchamt gestellt werden. Hier wird das Eigentum dann tatsächlich umgeschrieben.

Der Kaufvertrag beinhaltet alles Vereinbarte und legt detailliert fest wer was erhält. Geht man den Kaufvertrag durch, so findet man die Daten der Parteien und die detaillierte Beschreibung des zu veräußernden Objektes. Der Kaufpreis wird angegeben und eventuell zu übernehmendes Inventar aufgelistet. Dies kann sich grunderwerbsteuermindernd auswirken. 
Sollte der Kaufpreis finanziert werden, so beinhaltet der Vertrag auch eine Finanzierungsvollmacht. Damit kann der Käufer das Objekt bereits belasten, obwohl dieser noch nicht Eigentümer ist. Der Übergabetermin und der Tag der Kaufpreiszahlung wird festgelegt. 
Auch steht dort drin, ob eine Auflassungsvormerkung gewünscht ist, oder ob andere Rechte, wie z.B. ein Wohnungsrecht, mit eingetragen werden soll. 

Die Fälligkeitsvoraussetzungen müssen ebenfalls bekannt sein und wann die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer versandt wird. Letztlich steht dort alles drin, damit für Käufer und Verkäufer alles klar und gerecht ist. Alle Parteien bekommen den Vertrag vorgelesen und am Ende unterschreiben diese. 

Herzlichen Glückwunsch zu Ihrer Immobilie!